EL DESLINDE, MENSURA CATASTRAL Y SU COSTO PARA LA OBTENCIÓN DEL CERTIFICADO DE TÍTULO O TÍTULO DE PROPIEDAD.

Dr. Manuel De la Cruz Fernández.
Abogado.

El deslinde de terrenos constituye uno de los procedimientos más importantes para garantizar la seguridad jurídica de la propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Sin embargo, para muchos ciudadanos, especialmente para las familias de ingresos limitados, el costo de este proceso representa una barrera que les impide obtener su certificado de título, por su alto costo, aun cuando llevan décadas ocupando, utilizando o poseyendo pacíficamente un terreno.

Comentario crítico sobre el costo del deslinde:

El alto costo del deslinde se constituye en una barrera para el derecho de propiedad

Resulta preocupante que en la República Dominicana numerosas familias posean terrenos heredados, adquiridos mediante acuerdos de compraventa o conservados durante décadas, y que, a pesar de ello, no puedan obtener su certificado de título debido al elevado costo del procedimiento de deslinde. Esta situación plantea una cuestión de justicia social: ¿de qué sirve reconocer el derecho de propiedad si el ciudadano carece de los recursos económicos necesarios para formalizarlo?

El costo del deslinde puede incluir honorarios de agrimensores, trabajos de mensura, elaboración de planos, trámites ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, actuaciones judiciales cuando correspondan, gastos legales y gestiones ante el Registro de Títulos. La complejidad aumenta cuando existen conflictos entre colindantes, problemas sucesorales, documentos incompletos o dificultades para identificar los límites del terreno y que tiene que ser dirimido en el tribunal en la jurisdicción inmobiliaria y decidido por un juez.

Aunque estos gastos responden a la necesidad de identificar técnicamente el inmueble, proteger los derechos de terceros y garantizar la seguridad jurídica, es legítimo cuestionar si los procedimientos pueden simplificarse y hacerse más accesibles para los sectores vulnerables. La formalización de la propiedad la cual no debería convertirse en un privilegio reservado a quienes pueden pagarla.

Por ello, resulta necesario promover mecanismos de orientación jurídica gratuita, tarifas transparentes, procedimientos más ágiles y programas de regularización para pequeños propietarios. Facilitar el deslinde significa fortalecer la seguridad jurídica, proteger el patrimonio familiar, facilitar el acceso al crédito formal y contribuir al desarrollo económico de las comunidades.

• 
  «SE CALENTO LA COSA» El Salvador envía contingente a Haití para buscar a cuatro militares desaparecidos
• 
  VIDEO: COE coloca ocho provincias y el Distrito Nacional en alerta amarilla por vaguada

Por qué resulta tan costoso el procedimiento?

Hay que distinguir entre las tasas oficiales del Estado y los honorarios privados de los profesionales que intervienen en el proceso, como son el Agrimensor y el abogado si en el proceso se torna litigioso. El costo total no es necesariamente una tarifa única fijada por el Gobierno.

Por qué se generan gastos?

Los Honorarios del agrimensor para el Levantamiento de campo, mediciones, coordenadas, planos e informes técnicos.
Publicidad y notificaciones Avisos y comunicaciones a colindantes y demás interesados, cuando corresponda.

Honorarios legales Asesoría, preparación de documentos y representación si el caso lo requiere.

Tasas y trámites registrales Depósitos, servicios técnicos y actuaciones ante los órganos competentes.

Problemas del inmueble Conflictos de límites, superposiciones, documentos incompletos o sucesiones pendientes pueden aumentar el costo.

La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales supervisa los trabajos técnicos, mientras que el Registro de Títulos verifica los requisitos registrales y expide el certificado correspondiente cuando procede.

Una precisión importante: no todo el dinero que se paga por un deslinde corresponde a impuestos o tasas estatales. Una parte significativa como ya lo establecimos puede provenir de los honorarios profesionales. Por eso, el ciudadano debe solicitar un presupuesto desglosado y verificar qué servicios incluye.

Cuál es el procedimiento para obtener el certificado de título?

El primer paso consiste en determinar qué documentos tiene actualmente el propietario. El procedimiento cambia según la situación jurídica del terreno.

Paso 1. Revisar los documentos de propiedad
Reunir la constancia anotada, contrato de compraventa, acto de donación, documentos de herencia u otros documentos disponibles. Conviene verificar la situación registral del inmueble antes de contratar.

Paso 2. Contratar un agrimensor habilitado. Ese
profesional examina los antecedentes, identifica la parcela de origen y prepara los trabajos de mensura.

Antes de comenzar, debe explicarle al propietario el alcance del servicio y el presupuesto.

Paso 3. Tramitar la autorización y realizar la mensura
El expediente se tramita ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales competente. Conforme al procedimiento aplicable, se realizan las mediciones, se identifican los límites y se cumplen los requisitos de publicidad y notificación.

Paso 4. Obtener la aprobación técnica
Mensuras Catastrales revisa los trabajos y los planos. Si existen observaciones, el Agrimensor debe subsanarlas. Si surge una controversia que requiera decisión judicial, el procedimiento puede complicarse, ya que hay que constituir abogado y apoderar el tribunal (la Jurisdicción inmobiliaria) para que un juez decida la controversia.

Paso 5. Registro y expedición del título.

Aprobados los trabajos, el expediente pasa al Registro de Títulos correspondiente, que verifica los requisitos legales y registrales. Si todo está conforme, se registra el inmueble individualizado y se expide el certificado de título.

Este esquema se fundamenta en la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y en la reglamentación aplicable a Mensuras Catastrales y al Registro de Títulos.

Cómo puede reducirse el costo del procedimiento?

Se recomienda asumir las siguientes medidas antes de iniciar el procedimiento:

• Solicitar al menos tres presupuestos de agrimensores habilitados.
• Exigir que el
  presupuesto separe honorarios profesionales, gastos de campo, publicidad, tasas y posibles gastos adicionales.
• Verificar si el terreno ya tiene una designación catastral individual y si realmente necesita deslinde.
• Reunir previamente todos los documentos para evitar gastos por expedientes incompletos.
• Consultar los requisitos y tasas vigentes directamente con el Registro Inmobiliario.

Una actitud responsable es no indicar una cifra única para el deslinde sin conocer el terreno, su ubicación, superficie y situación documental. El costo puede variar considerablemente de un caso a otro.

Para orientar sobre un caso concreto

Se Necesita saber:
¿qué documento tiene actualmente la persona que desea obtener el título?

Documento disponible:

Constancia anotada

Contrato de compraventa, sin título individual

Terreno heredado, sin título individual

Si Ya existe un certificado de título, pero se necesita otro trámite

Solo posesión o documentos informales

Ubicación del terreno

Zona urbana

Zona rural o parcela agrícola

Superficie aproximada

No la conozco

Menos de 500 m²

Entre 500 y 2,000 m²

Más de 2,000 m²

Con esos datos entre otros que puedan requerirse se podrá indicar, cuál es la vía que corresponde, qué gastos debe prever y cómo evitar pagar por un procedimiento que no sea necesario.

SOBRE EL AUTOR